Berlin Geniş Yaşayış Alanları üzrə Yetkinlik Mərkəzinin bir şəhər planlaşdırıcısı və tədqiqatçısı Maria Melnikova, “Yalnız Panellər deyil: Kütləvi Yaşayış Alanlarında Alman Təcrübələri” adlı rəsmi veb saytında yükləmək mümkündür.
Ali İqtisadiyyat Məktəbinin təşkil etdiyi kitabın onlayn təqdimatı və müzakirəsi 16 dekabr 2020-ci il tarixində saat 19: 00-da baş tutacaq. Ətraflı məlumat burada.
Şərqi Almaniyada özəlləşdirilmiş mənzillərin payı (% 3,5) çox azdır, çünki yalnız fərdi kiracılar təmirdən sonra mənzillərini 1m² və daha çox üçün 1000 € qiymətə almaq istəyirdilər. (BENN, 2007, s. 29).
Kütləvi tikinti dövrünün evləri təxminən eyni vaxtda tikildi. Buna görə bir çox binanın texniki vəziyyətini eyni vaxtda bərpa etmək lazımdır. Bu, kütləvi yaşayış sahəsi sahələrinin daha da inkişaf etdirilməsinin təşkilində ən iddialı və çətin vəzifələrdən biridir.
Almaniyanın xüsusiyyəti, panel sahələrindəki fondun böyük hissəsinin böyük sahiblərə (mənzil şirkətləri, kooperativlər) aid olmasıdır. Bu, fondun yenilənməsi prosesinin təşkilini asanlaşdırır. Sahiblər birliyi əvəzinə, bir müəssisə, bir qayda olaraq, maliyyə baxımından sabitdir. Ancaq Almaniyada binaların modernləşdirilməsinin başqa bir təcrübəsi var - bir çox binadakı mənzillərin xüsusi şəxslərə məxsus olduğu tarixi məhəllələrdə mənzil fondunun yenidən qurulması. Bu cür ərazilərlə işləmək üçün qanunvericilik səviyyəsində yenidənqurma prosesləri - sanitariya ərazisi (Alman Sanierungsgebiet) və Reabilitasiya Agentliyi (Alman Sanierungsträger) ilə işləmək üçün bir sxem hazırlanmışdır. Bu təcrübə Rusiya üçün maraqlı ola bilər.
Milli mənzil fondunun qorunması və müasirləşdirilməsi Alman milli iqtisadiyyatının inkişafının əsas vəzifələrindən biridir. Mənzil fondu yalnız mülkiyyətçilərin məsuliyyəti deyil, dövlət də mühüm rol oynayır. Mülkiyyətçilərin binalarının texniki vəziyyətini yaxşılaşdırmaq üçün təsirli hərəkət edə biləcəkləri şərait yaradır.
Mənzil fondunun qorunması və müasirləşdirilməsi şəhərsalma konsepsiyalarının inkişafında əsas mövzulardan biridir. Şəhər rəhbərliyi üçün bu tapşırıq tez-tez yeni tikintidən daha vacibdir, çünki mənzil fondunun istismara verilməsi göstəriciləri, bir qayda olaraq, şəhərdə mövcud olan mənzillərin heç 1 faizini keçmir.
Almaniyanın Federal İnkişaf Bankı olan KfW, binaların enerji modernləşdirilməsində mühüm rol oynayır. 1990-cı ildən bəri bank, Şərqi Almaniyanın mənzil fonduna təxminən 68 milyard avro sərmayə qoydu. Bu, sahiblərin (mənzil şirkətləri, mənzil kooperativləri, sakinlər birlikləri) əsasən panel evlərdən ibarət olan mənzil fondunun% 65-dən çoxunu yeniləməsinə imkan verdi.
Keyfiyyətsiz mənzil fondunda yaşamaq üçün zəngin deyilik
Birləşmiş Almaniyada sosialist panelli mənzil fondu "bitməmiş" hesab olunurdu. Hər şeydən əvvəl, çünki fasadda bir izolyasiya təbəqəsi olmamışdır. Yağışın xarici divarlara davamlı təsiri səbəbindən dəstəkləyici strukturların texniki vəziyyəti pisləşdi. Bu, sürətli və geniş miqyaslı yenidən qurulma üçün əsas oldu.
BEEN layihəsinə görə panel binalar ilkin istilik enerjisini 40-50% azalda bilər (BEEN, 2007). Berlində panel fondunun yenidən qurulması zamanı kvadrat başına 60 kWh birincil enerji göstəricisinə nail olmaq mümkün idi. ildə yaşayış sahəsi, bu da Berlin üçün ortalama göstəricidən iki dəfədən çoxdur (ildə hər kvadrat metr üçün 148 kWh).
Almaniya, mənzil və kommunal xərclərin əhalinin gəlirlərinə ən yaxşı nisbətinə sahib olduğu üçün, Şərqi Avropa ölkələri arasında mənzil təmiri miqyasında lider oldu. Şərqi Avropa üçün IWO Mənzil Təşəbbüsünə görə, seriyalı inkişafdakı yaşayış binalarının təmir nisbəti bu gün 85% -ə çatır (IWO, 2018).
Berlində binaların təmiri
Berlin ətrafındakı bölgələr Şərqi Almaniyada geniş miqyaslı təmirdən keçən ilk ərazilər idi. Təşəbbüs şəhər rəhbərliyindən gəldi: 1992-ci ildə Berlin Senatının əmri ilə "Panel Binalar Ensiklopediyası" hazırlandı. Burada, GDR-də bütün sənaye mənzil tikintilərinin dəyəri hesablanaraq modernləşdirilməsi üçün mümkün tədbirlərin siyahısı verilmişdir. Nəzəri tövsiyələr Berlində bir neçə pilot layihənin həyata keçirilməsi ilə praktikada sınaqdan keçirilmişdir. Bu işə əsasən bina sahibləri və bank nümayəndələri modernləşmə xərclərini asanlıqla qiymətləndirə bildilər.
1993-cü ildə Berlin Senatı binaların yenilənməsinə və modernləşdirilməsinə dəstək proqramı başlatdı. Bu proqrama görə, sahiblərin yenidən qurulması üçün tələb olunan öz vəsaitlərinin 15% -i olmalı idi. Sonra KfW Bankından kredit üçün müraciət edə bilərdilər. Berlin Senatı da əlavə dəstək verdi. Şərqi Berlindəki bütün panel binaların (270.000 mənzil) təmirinin 10 il ərzində tamamlanması planlaşdırılırdı (Divigneau, 2010). Bir mənzil üçün ortalama investisiya 20.000 € idi (BENN, 2007, s. 85).
Maddi dəstək almaq üçün mülkiyyət vacib deyildi. Əlbətdə ki, təşkilati baxımdan böyük mənzil şirkətləri və kooperativlər üçün modernləşmə həyata keçirmək daha asan olardı. Bununla yanaşı mənzillərin xüsusi mülkiyyətçilərinə aid olduğu binalar da bu proqramlarda bərabər şərtlərlə iştirak edə bilər.
Almaniyada kütləvi təmir tədbirləri fərdi binalar üçün deyil, bütövlükdə dörddəbirdə həyata keçirildi. Böyük sahiblər hər rüb üçün investisiya ehtiyacını hesabladılar və yenidən qurulma üçün cədvəl planlarını hazırladılar. 1989-cu ildə və 1990-cı illərin ortalarında modernləşmənin ilk dalğasından sonra Hellersdorf bölgəsindəki Berlin mənzil fondunun vəziyyəti. Bu, Berlin hökumətinin dəstək proqramı üçün regional büdcə xərclərini planlaşdırmasına imkan verdi (Divigneau, 2010).
Modernləşdirmə tədbirlərinin səmərəliliyi və enerji səmərəliliyi tədbirlərinin ağıllı şəkildə tətbiqi kütləvi bərpa proqramının hazırlanmasında əsas meyarlar idi.
Bir çox ərazidə abadlıq sakinləri köçürmədən həyata keçirilmişdir. Bu səbəbdən inşaatın təşkili üçün xüsusi tələblər ortaya çıxdı. Əsas tələb sakinlərdən ən az şikayətlə işlərin aparılmasıdır. Bunun üçün tikinti sahəsində real vaxt rejimində tikinti işləri ilə bağlı bütün sualları cavablandıra bilən xüsusi bir məsləhətçi işləyirdi. İşi həyata keçirmək üçün mənzil şirkətləri bir anda bir neçə firma cəlb etdi. Bütün müqavilələrdə bir şərt var idi: firmalardan biri öz öhdəliklərini yerinə yetirməsə, digəri əlavə bir iş götürərək onları yerinə yetirəcəkdir. Beləliklə, kirayəçilərə bütün işlərin vaxtında tamamlanacağına zəmanət verdilər. Bundan əlavə, prioritet işin keyfiyyətinə nəzarət etmək idi - sahibin nümayəndələri bütün gizli işləri gündəlik sənədləşdirdilər.
İstilik, drenaj və havalandırma sistemlərinin modernləşdirilməsi mənzillərin içərisində əlavə iş, daha sonra hamam və mətbəxlərin təmiri demək idi. Bu işlər də köçürülmədən həyata keçirilmişdir. Bir mənzilin içərisindəki iş, yığma konstruksiyaların istifadəsi sayəsində cəmi 5 gün davam etdi. Fərqli mərtəbələrdə iş qalxanlarla senkronize edildi və bu da sakinlərə pilləkəndəki qonşularının hamam və mətbəxindən istifadə etməyə imkan verdi.
Genişmiqyaslı təmir tədbirləri mənzil fondunu müasir texniki tələblərə uyğunlaşdırmağa və kommunal xidmətlərin qiymətini yarıdan çox azaltmağa imkan verdi. Hazırda binaların təmiri belə həcmdə aparılmır. Sahiblər uzunmüddətli 30 illik modernləşdirmə proqramları əsasında işləyirlər və hər hadisənin iqtisadi təsiri diqqətlə hesablanır.
Yenidənqurma işində hansı binalar ən təsirli olur?
Alman reabilitasiya təcrübəsi göstərir ki, maliyyə baxımından beş mərtəbəli binaların yenidən qurulması, liftlərin tikilməsinə ehtiyac olmadığı təqdirdə ən effektivdir. Liftlər məhdud hərəkət qabiliyyəti olan insanlar üçün lazım olduğundan, xüsusi proqramların vəsaiti hesabına onların inşası üçün maliyyə dəstəyi də əldə edilə bilər. 10 mərtəbədən yuxarı binaları təmir etmək çox çətindir, çünki bahalı və texniki cəhətdən çətindir. Bununla birlikdə, Almaniyanın yüksək mərtəbəli binaların enerji modernləşdirilməsi təcrübəsi var. Çox vaxt bu cür layihələrdə sakinlər üçün faydalı və sərfəli olan yalnız müəyyən iş növləri yerinə yetirilir.
Binaların əksəriyyəti mövcud mənzil planlarını və mərtəbələrin sayını qoruyaraq modernləşdirilmişdir. Mənzil planlarında dəyişiklik, fərdi layihələr, üst mərtəbələrin sökülməsi mülkiyyətçilər hesabına və ya "Şəhər Yenidənqurma Şərqi" proqramı hesabına həyata keçirilmişdir. Ancaq bunlar təcrid olunmuş hallardı. Pilot layihələr göstərdi ki, bir binanı tamamilə sökmək və daha kiçik və müasir standartlara uyğun yeni bir tikmək daha asandır.
Üst quruluş döşəmələri olan layihələr sadə modernləşmədən daha çətindir, çünki binaları möhkəmləndirmək və mühəndis infrastrukturunu yeniləmək lazımdır. Mənzillərə tələbatın yüksək olduğu bölgələrdə həyata keçirilir və şəhərlərin kənarındakı ərazilər çox vaxt belə olmur. Bununla birlikdə, üst tikiliyə və əlavə hissələrə malik həllər, binanın üst mərtəbələrinin liftə çıxışı ən aşağı qiymətə təmin etmək lazım olduqda maraqlı ola bilər. Əvvəlcə lift şaftı binanın əlavə hissəsinə qoyulur. Sonra bina özü üzərində tikilir və binaların köhnə və yeni hissələri arasındakı dəhlizlər vasitəsilə yuxarı mərtəbələrdəki mənzillərə giriş təmin edilir.
Bu gün mənzilin modernləşdirilməsi sahəsində nə baş verir
21-ci əsrin əvvəllərində Almaniya aktiv olaraq "yaşıl" iqtisadiyyatı inkişaf etdirməyə başladı. Yaşayış sektorunda enerji səmərəliliyi böyük əhəmiyyətə malikdir. 2002-ci ildən bəri “Enerji qənaətinə dair tənzimləmə - EnEV” qanunvericilik səviyyəsində qüvvədədir. Bu müddəanın 9-cu bəndinə əsasən, sahiblər binanın yenidən qurulması zamanı istilik sistemlərinin modernləşdirilməsinə dair tədbirləri həyata keçirmək məcburiyyətindədirlər (enerji istehlakının il ərzində mənzil sahəsinin hər kvadrat metri üçün ən az 100 kVt.s ilkin enerjiyə endirilməsi).) (BENN, 2007).
"Birincil enerji istehlakı" parametrinə əlavə olaraq "Enerji qənaətinə dair Əsasnamə" də "istilik itkisinin ötürülmə əmsalı" mühüm rol oynayır. Bütün bina zərfində ortalama istilik itkisini əks etdirir. Qanun bu parametrlər üçün icazə verilən maksimum dəyərləri təyin edir. Bununla birlikdə, KfW, daha yüksək enerji səmərəliliyi dərəcələrini stimullaşdırmaq üçün bir neçə dəstək variantı hazırladı (istehlak dərəcələri ildə 100 kv, 85, 70, 55 kvt / saat mənzil sahəsinin kvadrat metrinə bərabər olan birincil enerji). Enerji səmərəliliyi göstəricisi nə qədər yaxşıdırsa, kreditin qaytarılması üçün mümkün subsidiya miqdarı bir o qədər artır (IWO, 2018).
Digər ölkələrdə nə baş verir?
Mənzildə enerji səmərəliliyinin artırılması məqsədi Avropa Birliyi siyasətində mühüm rol oynayır. 2005 - 2007 bölgələrarası layihə “Mənzil Fondundakı Baltik Enerji qənaət şəbəkəsi” (BENN) həyata keçirilmişdir. Məqsəd Baltikyanı bölgə ölkələrində (Litva, Latviya, Estoniya və Polşa) enerji səmərəli bina gücləndirmələri üçün strategiya və alətlər hazırlamaq idi. Beləliklə, Estoniyada və Litvada özəl mülkiyyətçilərin payı çox yüksəkdir (96% və 97%). Sovet İttifaqının dağılmasından sonra mənzillərin özəlləşdirilməsi praktik olaraq pulsuz idi (qiymət özəlləşdirmə sertifikatları / çekləri ilə ödənilə bilər). Bütün bunlar Rusiyadakı vəziyyətə çox oxşayır (BEEN, 2007).
Layihə bu ölkələrdə Şərqi Almaniyada olduğu kimi binaların kütləvi şəkildə yenilənməsi təcrübəsini təkrarlamağın mümkün olub-olmadığı sualına cavab axtarırdı. Mütəxəssislər qanunvericiliyi təhlil etdilər, Baltikyanı ölkələrdə, Polşada və Almaniyada iqtisadiyyatda və mənzil-kommunal təsərrüfatdakı vəziyyəti müqayisə etdilər. Yenidənqurma xərclərini də qiymətləndirdilər və sahiblərin bunun ödəyə biləcəyi maliyyə imkanlarını hesabladılar. 2007-ci ilədək Baltikyanı ölkələrdə (BEEN layihəsinin başlandığı il) kreditlərin yüksək qiyməti və əhalinin az gəlirləri səbəbindən genişmiqyaslı bərpa proqramlarının həyata keçirilməsi hələ mümkün olmayıb. Yalnız varlı sahiblər evlərini inkişaf etdirə bildilər. Ancaq pulsuz özəlləşdirmədən sonra ev sakinlərinin tərkibi, bir qayda olaraq, qarışıq oldu.
Layihə nəticəsində kütləvi yenidən qurulmanın dövlət banklarında aşağı faiz dərəcələri hesabına verilən uzunmüddətli ucuz kreditlər hesabına maliyyələşdirilə biləcəyi barədə bir tövsiyə edildi. Büdcə subsidiyaları hesabına faiz daha da azaldıla bilər. Mənzil krediti ödəməyə zəmanət verir - əks halda bank götürəcəkdir. Bununla birlikdə, aztəminatlı ailələrə dəstək üçün alətlər hazırlamaq vacibdir. Əhəmiyyətli bir şərt, hərtərəfli bir yenidənqurmanın həyata keçirilməsinə ehtiyacdır. Addım-addım fəaliyyətlər və ya onların spontan birləşmələri dəstək mövzusu olmamalıdır.
Alternativ maliyyələşdirmə mexanizmi “müqavilə bağlamaqdır”. Bu vəziyyətdə, investor (məsələn, bir tikinti şirkəti) ev sahiblərinə nəzərdə tutulmuş enerji qənaəti tədbirlərinin bütün paketini öz hesablarına həyata keçirməyi təklif edir. Bu vəziyyətdə, sahiblər cəmiyyəti, kreditin qaytarılması üçün bir zəmanət verərək, maliyyələşdirmə tapmaqdan narahat olmaya bilər. İnvestor yalnız mənzil sahiblərinin görülən işlərə görə hər ay müəyyən bir məbləğ ödəməyi öhdələrinə götürdükləri bir müqavilənin imzalanmasını tələb edir (məsələn, 20 il ərzində mənzil başına aylıq 15 avro).
Berlindəki Şərqi Avropadakı Mənzil Təşəbbüsünün Qəyyumlar Şurasının üzvü Thomas Janicki-yə görə: sonrakı idarəetmə mexanizmləri”. İndi əsas problem, evlərinə enerjiyə qənaət edən yeniləmələri ödəmək qabiliyyətinə sahib olan ev sahiblərinin təmir xərclərini ödəməyi istəmədikləri halda təminatsız ev sahiblərinin razılığına bağlı olmasıdır (Yanitski, 2011).
Estoniya
Estoniyada binaların 96% -i xüsusi mülkiyyətdədir. Sakinlərin təxminən 60% -i 1961-1990-cı illər arasında tikilmiş yaşayış binalarında yaşayır.
Estoniyada binaların modernləşdirilməsi prosesi 2000-ci illərdə başlamışdır. Maliyyə qurumları kredit verməkdə maraqlı idilər və ev sahiblərinin ən aktiv və ödəmə qabiliyyətli birlikləri onları ala bildilər. 2001-ci ildə yaradılan maliyyə agentliyi KredEx, sahibkar birliklərinə özəl banklardan kredit almaq üçün zəmanət verdi (Leetmaa, 2018).
2009-cu ildə KredEx Döner Fondu, enerji səmərəli bina gücləndirmələrini təşviq etmək üçün bir fond olan Avropa Regional İnkişaf Fondu ilə əməkdaşlıqda yaradıldı. Bu fondun yaradılması sayəsində Estoniyada kreditlər, kredit zəmanətləri və qrantların birləşməsinə əsaslanan daha adekvat bir dəstək sistemi meydana çıxdı. Yenidənqurma işlərindən sonra enerji istehlakının% 20-30 azaldığı istənilən ev maliyyələşdirmə üçün müraciət edə bilər. KredEx, ortalama% 4 faizlə 20 illik kredit verir. Sahiblər vəsaitlərin 15% -ni təmin etməlidirlər (bu, öz vəsaitləri və ya digər banklardan götürdükləri kreditlər ola bilər).
Sahibkarlar birliyi, müəyyən enerji səmərəliliyi standartlarına nail olmaq və xüsusi texnoloji həll yollarının istifadəsindən (məsələn, istilik bərpa) asılı olaraq modernləşdirmə işlərinin dəyərinin 15-35% -i həcmində KredEx-dən qrant üçün müraciət edə bilər. sistem). 2010-2014-cü illər arasında KredEx-in dəstəyi ilə 663 bina (1,9 milyon kv. M) modernləşdirilmişdir (Kurnitski, 2018). 2015-ci ildən bəri qrant almaq üçün binaların havalandırılmasına dair tələblər düzəldilmişdir. Daha 400 binanın təmir layihələri 2015-2019-cu illərdə maliyyələşdirilmişdir.
Sonrakı seriyalardakı evlərdə, əlavə izolyasiya tələb etməyən yüksək keyfiyyətli üç qatlı panellərdən istifadə edilmişdir. Buna görə, hərtərəfli yeniləmə tədbirləri, tamamilə estetik bir həll üçün pul sərf etməmək üçün fasadın əyani şəkildə dəyişdirilməsini əhatə etməmişdir.
Litva
Litvada binaların 97% -i xüsusi mülkiyyətdədir.
Litvada yaşayış binalarının modernləşdirilməsi proqramı 2005-ci ildən bəri mövcuddur. Binanın enerji reabilitasiyasını aşağı faizli kredit yolu ilə maliyyələşdirməyi (20 il müddətinə kredit, ilk 5 il üçün 3% sabit) əhatə edir. Kredit geri ödəmələri, demək olar ki, modernləşdirildikdən sonra kommunal xərclərin endirilməsinə bərabərdir (ilk növbədə istilik üçün). Beləliklə, proqram sakinlərin əlavə maliyyə yükünün olmamasını təmin etməyə çalışır.
Proqram eyni zamanda layihə idarəetməsi, layihə sənədlərinin hazırlanması və inşaat işlərinin keyfiyyətinə nəzarət xərclərini ödəmək üçün bir sıra büdcə subsidiyalarını da təmin edir. 2012-ci ildən bina tikintisinə qoyulan investisiyalar üçün qrant dəstəyi sistemi mövcuddur (hər kəs üçün xərcin 30% -i, aztəminatlı ailələr üçün 100%). Binanın əsaslı təmirini planlaşdıran sahiblər birlikləri tərəfindən istifadə edilə bilər.
2013-cü ildən bəri, proqramda bələdiyyələrin fəal iştirakını əhatə edən ikinci bir model ortaya çıxdı. Şəhər bir layihə administratoru təyin edir və eyni zamanda ev sahibləri üçün bir investisiya layihəsi hazırlayır. Binanın mülkiyyətçiləri tərəfindən modernləşdirilməsi planını razılaşdırdıqdan sonra administrator borc vəsaitləri götürür, tender prosedurlarını təşkil edir, bütün tədbirlərin həyata keçirilməsindən və maliyyə rəhbərliyindən məsuldur. Proqramdakı layihələrin 80% -i bələdiyyə tərəfindən təyin olunmuş inzibatçılar tərəfindən idarə olunur (Smaidžiūnas, 2018). Gəlirləri az olan sahiblər modernləşməyə razı deyillərsə, kommunal resursların ödənişi üçün subsidiyalardan məhrum olurlar.
Edilən dəyişikliklər proqramın cəlbediciliyini artırdı - 2019-cu ilin sonuna 2176 obyekt yenidən quruldu; daha 421 ev modernləşmə mərhələsindədir.
Proqram Yerli Enerji Səmərəliliyi Agentliyi (BETA) tərəfindən idarə olunur. Onların vəzifələri proqrama qatılan binaların modernləşdirilməsi üçün layihələrin təsdiqlənməsini və icra mərhələsinin bütün mərhələlərində izlənməsini əhatə edir. 2015-ci ildən bəri, BETA, Şərqi Avropa Mənzil Təşəbbüsünün (IWO) dəstəyi ilə yaşayış yerləri və məhəllələrin hərtərəfli yenilənməsi üçün bir model tapmağı hədəfləyən “Litvada şəhər ərazilərində enerji səmərəli yenilənməsi” layihəsini həyata keçirir. Bələdiyyə işçiləri üçün yaşayış sahələrinin inteqrasiya olunmuş enerji səmərəli modernləşdirilməsi sahəsində bir təlim proqramı da həyata keçirirlər.
Latviya
Latviyada özəl mülkiyyətçilərin payı 85% -dir. 1941-1992-ci illər arasında tikilən binaların təxminən 95% -i aşağı enerji səmərəliliyi və əvvəlki dövrlərdə lazımi texniki xidmət tədbirlərinin olmaması səbəbindən geniş təmirə ehtiyac duyur (Jörling, 2018, s. 1).
2009-cu ildə Latviya hökuməti, Avropa Regional İnkişaf Fondu ilə birlikdə çox mənzilli yaşayış binalarının istilik izolyasiyasının yaxşılaşdırılması proqramına başladı.
ALTUM, 2015-ci ildən bəri Latviyada - İqtisadiyyat və Maliyyə Nazirliyinin dəstəyi ilə yaradılan dövlət maliyyə inkişaf qurumu olaraq fəaliyyət göstərir. ALTUM çoxmənzilli yaşayış binalarının enerji səmərəliliyini artırmaq üçün bir proqram həyata keçirir. Sahiblər modernləşmə üçün ALTUM-a texniki sənədlər təqdim edirlər və ALTUM banklara mülkiyyətçilər birliyinə uzunmüddətli (20 ilə qədər) kredit verilməsi üçün zəmanət verir. 2016-cı ildə Latviya Baltik Enerji Səmərəliliyi Təsisi (LABEEF), enerji xidməti müqavilələri əsasında enerji səmərəli təmirini həyata keçirən şirkətlərə kömək məqsədi ilə quruldu (Jörling, 2018).
2018-ci ilədək təxminən 740 binanın modernləşdirilməsi layihəsi başa çatıb (Latviyada cəmi - 53 min yaşayış binası) (Blumberga, 2018).
Baltikyanı ölkələrin təcrübəsindən əsas məqamlar
Baltikyanı ölkələrin nəticələri göstərdi ki, bütün mənzillərin özəl olduğu fondun modernləşdirilməsi mümkündür. Lakin bu, sahiblərin ən təsirli şəkildə hərəkət edə biləcəyi şərtləri tələb edir. Binaların modernləşdirilməsini dəstəkləyən işləyən bir sistem qısa müddətdə formalaşdırıla bilməz. Mülkiyyət assosiasiyalarının proqrama necə reaksiya verdikləri izlənilməli və maliyyələşdirmə mexanizmləri təkmilləşdirilməlidir. Bu, son iyirmi ildə Baltikyanı ölkələrdə baş verən prosesdir.
Bu ölkələrin təcrübəsi göstərir ki, enerjinin modernləşdirilməsi proqramı iqtisadi baxımdan dövlət üçün faydalıdır, çünki yeni şirkətlər yaranır, iş yerləri və büdcəyə vergi ödəmələri artır.
Baltikyanı ölkələrdə reabilitasiya perspektivlərinə dair tədqiqat hesabatlarında qeyd olunan problemlərdən biri də yaşayış binalarının azlığı və Şərqi Almaniyaya nisbətən daha az əhali olmasıdır. Bu, sabit və müstəqil maliyyə qurumlarının formalaşması və yüksək modernləşmə nisbətlərinə nail olmağın qarşısını alır. Almaniyada başlanğıcda modernizasiya proqramına xeyli miqdarda vəsait qoyula bilərdi, çünki layihələr həyata keçirmək istəyənlər çox idi. Sonrakı layihələr kredit ödəmələri kimi alınan vəsaitlərlə maliyyələşdirildi (Jörling, 2018). Bu baxımdan, Rusiya kütləvi yenidənqurma üçün daha ümidlidir.
AB ölkələri üçün binaların modernləşdirilməsi üçün təşviq iqtisadiyyatın enerji səmərəliliyinin artırılması, enerji ixracından asılılığın azaldılması və ətraf mühitin təsiridir. Rusiyada bu məsələlər gündəmdə deyil. Ancaq Sovet dövründəki yaşayış binalarının keyfiyyəti hər zaman pisləşir. Ufa şəhərindəki mənzil fondu araşdırmalarına görə, panel binaların 60-70% -i üçün problemsiz işləmə müddəti yalnız 15 ildir (Samofeev, 2018). Bundan sonra binaların dəstəkləyici konstruksiyaları olan divar panellərinin bir hissəsinin çökmə riski ola bilər. Onları qorumaq üçün hərtərəfli yenidən qurma tədbirləri həyata keçirmək lazımdır. Fasadların istilik izolyasiyası, vəziyyətlərinin pisləşməsi səbəbindən divar konstruksiyalarının illik donma və ərimə prosesini dayandıracaqdır. Bu gün Rusiyada çoxmənzilli binaların işləyən maliyyə dəstəyi alətləri ilə geniş miqyaslı bir təmir proqramına ehtiyac var.
Yenidən təşkil etməyi təşkil etmək üçün peşəkar bir menecerə ehtiyac
IWO mütəxəssisləri, post-sosialist ölkələrdə özəl mülkiyyət icmalarının, binaların enerjisini gücləndirmək məsələsində tez-tez imkansız olduqlarına diqqət çəkirlər. Yenidən təşkilatlanma sahiblər üçün bir çox riskə sahib olan mürəkkəb bir prosesdir. İlk mərhələlər onsuz da maliyyə xərclərini tələb edir. Ancaq eyni zamanda bir nəticə əldə etmək mümkün olub-olmadığı hələ dəqiq deyil. Mərhələlərin hər hansı birindəki bir səhv (konsepsiya, dizayn, tikinti işləri) reabilitasiya məqsədlərinə çatmayacağına səbəb ola bilər.
Odur ki, binanın yenilənməsi məsələsi yalnız maliyyələşdirmə məsələsi deyil. Sahib icmasının təşkilati dəstəyə ehtiyacı var.
Binanın təmirinin təşkili aşağıdakı mərhələləri əhatə edir (Smaidžiūnas, 2018):
• binanın təmiri konsepsiyasının hazırlanması;
• mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının təşkili və yenidən qurulması barədə qərar qəbul edilməsi;
• layihə sənədlərinin hazırlanması üçün bir tenderin keçirilməsi;
• layihə sənədlərinin hazırlanması prosesinin dəstəklənməsi;
• tikinti işləri üçün tenderin keçirilməsi;
• işin maliyyələşdirilməsi (kredit almaq, qrant üçün müraciət);
• tikinti işlərinə nəzarət və qəbul.
Məsələn, yuxarıda göstərildiyi kimi, Litvada kənar menecer təyin etməyə başladıqdan sonra proqramda iştirak edən evlərin sayı artdı (Smaidžiūnas, 2018). Digər bir vacib mexanizm də layihə rəhbərliyinin xərclərini qrantlar hesabına təmin etmək bacarığı idi.
Almaniyada yaşayış sahələri üçün təmir agentlikləri
Yenidənqurma prosesi tək bir binaya deyil, bütövlükdə bir neçə məhəlləyə və ya yaşayış sahəsinin ərazisinə gəldikdə daha mürəkkəbləşir. Bu vəziyyətdə çox sayda iştirakçının maraqlarını sinxronizasiya etmək və bir çox paralel proses qurmaq lazımdır.
Almaniyada bu problemlərin həlli üçün “yenidən təşkil ərazisi” vasitəsi var. Qaydaları tikinti kodunda təsbit edilmişdir. Bu statusun əraziyə verilməsi barədə qərar şəhər rəhbərliyi tərəfindən verilir. Daha sonra şəhər müstəqil bir şirkət - "yenidən quruluş agentliyi" işə götürür. Onun vəzifələri binaların və ərazilərin modernləşdirilməsi üçün koordinasiya planlarını əhatə edir. Hazırlanan plan əsasında modernləşmə prosesində iştirak edən sahiblərin layihə ilə razılaşması və güzəştli kreditlər və subsidiyalar alması daha asandır.
Təmir agentlikləri ərazidə fəaliyyət göstərən tikinti şirkətləri ilə əlaqəli olmamalıdır. Bu qanunvericilikdə təsbit edilmiş vacib şərtdir. Layihənin icrası zamanı sakinlərin maraqlarının inşaatçıların maraqlarından üstün olacağına zəmanət verir.
"Təmizlik Agentliyi" (almanca: Sanierungsträger) aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:
• “sanitariya sahəsi” üçün ümumi transformasiya planı hazırlayır (Almanca: Sanierungsgebiete);
• ictimai müzakirələr təşkil edir və planı bütün maraqlı tərəflərlə razılaşdırır;
• özəl və dövlət investisiyalarını əlaqələndirir;
• büdcədən maliyyələşdirilən fəaliyyətlərin həyata keçirilməsinə cavabdehdir;
• layihənin icrasına sahibləri cəlb edir;
• Mülkiyyət topluluqlarına ehtiyac olduqda (əlavə bir xərclə) yenidənqurma işlərinin təşkili üçün kömək edir.
Fondun texniki yenilənməsi ilə yeni əmlak növlərinin tətbiqi
Çox mənzilli binalarda xüsusi mülkiyyətin yayılması, mənzil fondunun texniki vəziyyətini uzun müddətə qorumaq üçün bir problemdir. Müəyyən bir mərhələdə, sonrakı addımların tələb olunduğu 10 il sonra uğurlu olan mülkiyyət icmaları o qədər də təsirli olmaya bilər. Sosial heterojenlik, birgə fəaliyyət üçün başqa bir maneə halına gəlir. Problem ondadır ki, "evlərinin modernləşdirilməsi üçün ödəməyə hazır olan və sahibləri qanuni olaraq az gəlirli sahiblərin razılığından asılıdırlar" (BENN, 2007). Bu, bütövlükdə ölkənin iqtisadi inkişafına mənfi təsir göstərir.
Buna görə kütləvi mənzil inkişafı sahələrində alternativ mülkiyyət formalarının necə tətbiq ediləcəyini düşünmək lazımdır: uzun müddətdə daha səmərəli fəaliyyət göstərə biləcək kooperativlər və mənzil şirkətləri.
Almaniyada 90-cı illərdə. kütləvi mənzil inkişafı sahələrində yeni mənzil kooperativlərinin yaradılması üçün təşviq, fondun modernləşdirilməsi üçün əlavə maliyyəyə ümid edə bilməsi idi. Bənzər bir ssenari Rusiyada da həyata keçirilə bilər.
Mənzil fondunun bir hissəsinin mənzil şirkətlərinin mülkiyyətinə verilməsi ərazidəki binaların texniki vəziyyətinin icazə verilən minimum həddə çatdığı və sahiblərinin onu qorumaq üçün heç bir şey etməyə hazır olmadığı bir vaxtda baş verə bilər. Sonra fondun yenilənməsi müddətində mülk növü dəyişə bilər - bəzi sahiblər kirayə götürə bilər və texniki vəziyyətin bərpası mənzil şirkətinin hesabına baş verəcəkdir.
Əlbəttə, bunlar yalnız fərziyyə ssenariləridir. Ancaq bunlar nəzərə alınmalıdır. Bu mexanizmlərin tətbiqi diqqətlə təhlil edilməsini, qanuni şərtlərin uyğunlaşdırılmasını tələb edir. Bundan əlavə, ölkənin bütövlükdə mənzil siyasətində bir düzəliş tələb olunacaq. Rusiyadan danışırıqsa, ilk növbədə pulsuz özəlləşdirmə dayandırılmalı və mövcud mənzil fondunun qorunmasına daha çox diqqət yetirilməlidir.
